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齐看永州二手房市场的发展

2011-4-30 13:41| 发布者: 奔驰| 查看: 165| 评论: 0

摘要: 近年来,我国房地产价格持续上涨,对于中低收入的老百姓来说想拥有一套属于自己的住房似乎成为一种奢求。所以,很多消费者就将目光转向了再交易住房,即老百姓俗称的“二手房”。随着住房市场消费群体观念的逐步转变 ...
近年来,我国房地产价格持续上涨,对于中低收入的老百姓来说想拥有一套属于自己的住房似乎成为一种奢求。所以,很多消费者就将目光转向了再交易住房,即老百姓俗称的“二手房”。随着住房市场消费群体观念的逐步转变,以及二手房的价格优势,“二手房”买卖也由零散、无序走向市场化、规范化,这标志着“二手房”逐渐从住房消费市场的“冷门”成为关注热点。

    而永州作为三线城市,二手房的发展相对缓慢,但其终究会成为房地产市场的产物。并且二手房市场的兴起才能更好的稳定房价。

    一、影响二手房发展的主要因素

    (1)政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够,缺少有关的法规制度。 

    尽管国家政府及相关部门已经意识到我国一、二级市场的发展严重失衡,并进行了几次大的宏观调控,减少了房地产开发的投入,提倡鼓励二级市场的发展,但针对二级市场发展的有关政策制度、法律法规等少之又少。我国在如何发展二手市场、如何促进一级市场与二级市场互补发展的政策指引上,基本还是“空白”。应该说,国家政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全体现。

    (2)外部环境及配套设施不完善的制约。 

    目前,我国社会信用体系还未完全建立,个人失信的现象还很普遍司法体系尤其在对银行债权的维护方面缺少执行力,使得二手房信贷无法得到有利保障;二手房市场中介机构欠缺规范,存在着恶性竞争,缺乏诚信。这些都严重的扰乱了二手房市场的有序、规范发展。 

      (3)金融机构对二手房市场的倾斜力度不够,一手房信贷业务与二手房信贷业   务严重不平衡。 

    目前,各家金融机构的信贷投入主要集中在房地产开发以及住房一级市场,对二级市场的关注度与支持度不够。尽管近几年,各别金融机构开始将目光投向二手房市场,并加大了信贷投入,但相比一、二线城市,无论是业务总量,还是业务结构占比,还存在着较大差距。

    二、为什么说二手房的兴起才能更好的稳定房价?

    虽然二手房的兴起不能全面的抑制房价上涨,但其发挥一定的作用。我们经常讨论的问题,就是宏观调控,宏观调控其实很重要的一个目的是稳定房价,从稳定房价的方面来看,二手房是稳定房价也是非常重要的部分,是一个市场的一个重要的稳定器。我们看到每一年新增的土地和房屋,通常说的一手房是非常有限,特别是是在核心地段,土地的稀缺以及土地价值、价格的越来越高,已经形成很高的门槛。因此怎么解决这么多的人群的购房的需求,置业的需求,实际上很大一部分是需要一个充足的房源,我们看到二手房的房源,总量来是一个尺子,新房介入二手楼就是二手房,在这样的情况下稳定和供应的作用,稳定房价的角度来看,存量房的市场应该说起到一个非常关键的作用,不仅数量大,而且类型非常的丰富,楼龄也好,户型也好,地理、区域的分布也好,基本上覆盖所有置业者的需求,应该说存量房怎么样发挥它的作用,应该是稳定房价非常重要的一方面。

    三、消费者需提高对于“二手房”的认识

    提高认识,是非常重要的一点,二手房有一个非常重要的特点,现在所倡导的梯度消费的最重要的方面,梯度消费,目前永州的消费人群都是中等人群消费为主,而房价不断上涨中小户型成为主力户型,同时置业人群基本上以第一次置业为主,特别是这几年的宏观调控,大家看到做投资的越来越少了,像我们看一些数据来看50-60%的人群来看是第一次置业,出租、投资性的人相对减少。通常说的置换、流转通过二手房来实现的。因此我们很明显看到市场的发展趋势,行业发展的趋势,一方面汇集越来越多的覆盖面越来越多的人群,还有主要服务首次置业换房的中等收入人群,这是政府提倡,社会梯度消费,在不同的市场有不同的表现,不同的区域有不同的表现。

    购买二手房的九大优势:

    一、    房源选择面广。虽然近两年永州新房供应量呈现放大趋势,但除去中低价房外,适合普通市民在市区居住生活的新房却并不多。相对而言,市区二手房的房源就要丰富许多,可供选择的范围也广。

    二、    价格弹性大。不降价甚至不断提价是过去一两年中楼市火爆时卖家的普遍做法,如今在遭遇到一系列宏观调控之后,二手房房价跳水的例子此起彼伏。新房的出售方———开发商因为有种种顾忌,不会轻易降价。而二手房市场中由于有投资客的存在,降价的空间十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家,在其报价基础上打上八到九折并非难事。

    三、    小区品质可见。在购买新房时,小区内的环境只能依据开发商唯美的广告宣传或是模糊的口头/书面承诺。然而等到交房时,往往会和购房者想象的有较大的出入。购买二手房就没有这个问题,购房者完全可以在对小区内部考查清楚后再做决定。

    四、    房屋质量可控。房子卖得好的时候,难免会有开发商忽略建筑质量。今年交房的几个知名楼盘相继爆出房屋质量问题,购买二手房时,完全有条件仔细勘查室内各处,确保房屋质量符合居住要求。

    五、    同等价位地段配套更佳。虽然次新二手房与新房价格相差无几,但5-10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更宜为人所接受。

    六、    可以随意选择邻居。古有“孟母三迁”,足以证明选择邻居的重要性。在一个投资客云集的社区,周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司,则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前,购房者完全可以一一了解,而不会像买新房时那样一切都是未知数。

    七、    购买装修房可省下装修费用。对于那些购二手房用作过渡的年轻人而言,毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者,对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的,让购房者省心省力省时间。

    八、    充分了解物业管理水平。购房新房时,物业管理是没法选择的,一般都由开发商指定,心中完全没有数目。在购买二手房时,则可以实地考察,并结合询问小区其他业主来了解物业管理的优劣,帮助自己做出正确的选择。

    九、    二手房有时候等同于新房。二手房顾名思义就是指第二次进行交易的商品住房。有些高品质的外销房、优质商品房,即使根本没有住过人,再转手时也是二手房。在价格相差不大的情况下,相比较处于期房状态的新房,购买二手房即买即住,可省去等待的烦恼和焦虑。 

    

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